大蕭條、崩盤、資本寒冬、轉(zhuǎn)讓、退市、倒閉、裁員、降薪……2018伴隨著各行業(yè)的各種喪即將遠(yuǎn)去，這一年，對(duì)全體家居人來說，也是同樣的煎熬與迷茫。對(duì)于即將迎來的2019，究竟是更寒冷更痛苦，還是復(fù)蘇有望，眾說不一，但整體上看，唱衰的聲音和擔(dān)憂的情緒仍為主流趨勢(shì)。對(duì)此，或許廣發(fā)證券發(fā)展研究中心對(duì)于2019年上游房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣度預(yù)測(cè)，會(huì)給家居企業(yè)帶來稍許信心。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)有多復(fù)雜，中國(guó)的房地產(chǎn)就有多復(fù)雜。目前看來，地產(chǎn)景氣度在短期內(nèi)呈下滑狀態(tài)，但竣工面積在明年有望改善。然而，雖然地產(chǎn)竣工指標(biāo)在數(shù)據(jù)口徑可靠的前提下，是比銷售更合適預(yù)測(cè)家具銷量的指標(biāo)，但廣發(fā)證券發(fā)展研究中心認(rèn)為，目前地產(chǎn)銷售指標(biāo)可能更為合理。

第一，房屋銷售在統(tǒng)計(jì)口徑上確定性強(qiáng)，而竣工面積受新開工和銷售合同中的交付規(guī)定所約束，其中變量較為復(fù)雜，在準(zhǔn)確預(yù)測(cè)上難度較大。

第二，竣工面積仍受地產(chǎn)銷售景氣度影響。根據(jù)廣發(fā)證券發(fā)展研究中心地產(chǎn)組觀察，影響竣工面積的要素之一新開工，主要受可開工面積（土地出讓）以及開工意愿（銷售情況和庫(kù)存水平）所影響，因此銷售景氣度在一定程度上仍將對(duì)竣工面積造成影響。綜合來看，地產(chǎn)銷售仍是較為合理的觀測(cè)家具銷售前置指標(biāo)。

受地產(chǎn)景氣度影響， 2019年二季度家居行業(yè)有望回暖

從短期（3個(gè)月）來看，2018年9月全國(guó)商品房單月銷售面積同比下滑3.6%，首次轉(zhuǎn)負(fù)，根據(jù)廣發(fā)證券發(fā)展研究中心地產(chǎn)組復(fù)盤觀察，從以往周期來看，轉(zhuǎn)負(fù)至見底大概需要2-3個(gè)季度，因此短期內(nèi)房地產(chǎn)景氣度預(yù)計(jì)將持續(xù)下行，連帶家具行業(yè)景氣度走弱。

從中期（6個(gè)月）來看，根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)推算，預(yù)計(jì)2019年二季度地產(chǎn)銷售增速有望見底，屆時(shí)對(duì)家具板塊悲觀情緒有望實(shí)現(xiàn)修復(fù)。

從長(zhǎng)期 (1年以上)來看，2019年竣工面積受新開工影響，或好于今年。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)看，2008年之后，開發(fā)商開發(fā)體量逐步擴(kuò)大，出于資金滾動(dòng)開發(fā)的需求，竣工較新開工會(huì)出現(xiàn)一定的滯后。第一，從大的增速高點(diǎn)來看，竣工增速高點(diǎn)滯后新開工兩年左右，與銷售合同中的竣工交付周期匹配，一定程度上表明房企的竣工是合同約束下的被動(dòng)竣工。另外，從新開工和竣工增速的高點(diǎn)位置看，新開工增速高點(diǎn)往往在每年周期的上行末梢，而對(duì)應(yīng)的竣工增速高點(diǎn)往往出現(xiàn)在下一輪周期的復(fù)蘇前哨，中間的時(shí)滯剛好是一個(gè)小周期的下行時(shí)長(zhǎng)。

據(jù)此預(yù)測(cè)，本輪周期新開工增速高點(diǎn)大概率為2018年Q3。我們發(fā)現(xiàn)2017年下半年起新開工面積同比增速持續(xù)提升，按照歷史經(jīng)驗(yàn)推斷，預(yù)計(jì)隨著明年二季度后竣工面積有望向好，同時(shí)疊加行業(yè)景氣度向好刺激地產(chǎn)商推盤，竣工面積向好確定性增強(qiáng)，有望助力家具行業(yè)景氣度進(jìn)一步復(fù)蘇。